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REITs是一種不動產證券化商品，主要收取不動產的租金收益。而證券化的不動產主要為辦公大樓、購物中心、倉庫等商業不動產為主。在美國不動產證券化基金於1880年代就已發行，但在1993年因為美國退休金核准投資，大舉獲得一般投資人欽賴。在2001年，由於體認到REITs與其他主流產業相度高，且對經濟是不可或缺的，故標準普爾500指數首次加入REITs。

投資REITs須注意事項

REITs的概念其實相當簡單，主要是利用基金投資房地產，進而收取租金，實行架構如下圖。投資人在投資REITs時，須考慮到以下幾點：

1.收益性：一般資產將會隨時間折舊，價值呈現遞減的狀態，但是不動產跟機器設備不同，他們漲跌是依據當時的市場狀況而定。投資人必須考慮到不動產的收益率，而REITs基本上是每季分配給投資人他的租金收益。

2.再投資問題：由於基金一定要分配租金收益給投資人，表示他們不能夠將租金收益滾入不動產基金內再投資，而投資人將面對租金收益再投資標的考慮的再投資問題。

3.不動產管理：評估不動產管理品質是相當重要的一環，對REITs有重大的影響。但相對於財務報告，不動產管理能力較難以評估，一般投資人很難去做到這點。

REITs的報酬與風險

根據美國國家不動產投資信託基金協會報導，在1971年到2002年間，REITs的平均年複合報酬為12.2%。而三分之二的報酬主要來自租金收益，三分之一來自資本利得。因為商業租賃通常簽訂長期契約，故REITs的收益穩定，一般被視為固定收益工具。由於不動產前景良好以及股市利潤提昇，REITs亦可獲得資本利得。

跟各類投資商品一樣，REITs亦有他的風險存在，如不動產供給過量且造成空屋率提高且租金下跌風險，另外REITs所投資不動產的管理不善及違反租約問題亦是投資REITs的風險。而REITs基金或野i以藉由投資全球各地REITs，達到分散風險的目的。

用REITs強化投資組合效率

除了租金固定收益及資本利得外，REITs還提供了多元化投資優點。不動產證券化商品和一般股票的相關係數相當低，可以降低風險，利用它來強化投資組合的效率性。不同於科技產品及消費品，不動產在不同國家的關聯性亦相當低。而利率環境亦是影響REITs的因素之一，當債券收益率上升時，REITs的吸引力將相對降低。

預期未來REITs供需將大幅成長

在退休基金和高齡化人口漸漸增加的環境下，REITs由於他的租金固定收益特性，預期未來將持續成長，另外特別在亞洲缺乏完善的債券市場，REITs與其他固定收益商品相對具吸引力。而在各國大力發展REITs下，預期REITs及REITs基金的市場供給和需求都將大幅成長。